Как найти оптимальный вариант – арендовать квартиру или платить за нее кредит

Сегодня квартирный вопрос превращается в «палку о двух концах» и большинство задумывается - а не выгоднее ли платить кредит за собственную квартиру, чем отдавать деньги чужому человеку «в никуда» за месячную аренду? Ответ на этот вопрос в каждом конкретном случае сугубо индивидуален, но есть стандартные расчеты, которыми может воспользоваться каждый для решения своей дилеммы.

Что выгоднее
Дешевле ежемесячно отсчитывать деньги за свое, чем платить за аренду квартиры чужому. Всегда ли это утверждение верно? Не всегда. Стоимость аренды квартиры всегда дешевле, чем покупка недвижимости на первичном и даже вторичном рынках. Но покупка недвижимости доставляет скорее моральное удовлетворение, чем материальную выгоду. Покупка квартиры это больше, чем приобретения квадратных метров жилья или инвестиции, это в определенной мере независимость. Так считает эксперт по операциям с недвижимостью агентства «Недвижимость Плюс» Ольга Бубнова.
Наличие своей территории придает уверенности в себе и является предметом гордости и признаком статуса владельца. К сожалению, сегодня рынок недвижимости диктует свои условия, и далеко не каждый может позволить себе взлелеянные в мечтах квадратные метры недвижимости. И тут в дело вступают банки, которые предлагают деньги на покупку квартиры прямо сейчас, а отдавать их нужно когда-то потом. Покупка недвижимости в кредит является очень ответственным шагом, потому что для многих это будет выбор на всю жизнь, платить за который они будут в течении ближайших 20 - 30 лет. Как правило, именно такой долгий период времени понадобиться для выплаты кредита и процентов. Поэтому, прежде чем пойти на такой шаг, нужно взвесить все «за» и «против», просчитать материальную возможность обеспечения выплат, выбрать банк - ведь от выбора банка будет многое зависеть на протяжении этих 20-30 лет, которые понадобятся на выплату кредита.
Многие люди опасаются покупать жилье с помощью ипотечного кредита из-за высоких процентов, а также различных банковских комиссий, и продолжают жить в съемных квартирах. Однако они совершенно забывают о том, что боязнь переплатить банку, оборачивается для них ежемесячным выбрасыванием денег «на ветер» за аренду квартиры.
Те же, которые надеются накопить денег на покупку квартиры, снимая в аренду при этом чужое жилье и не решаясь взять ипотечный кредит, забывают о такой важнейшей составляющей, как время. Учитывая рост инфляции и нестабильность экономики, можно уверенно предсказать рост цен на недвижимость. «Те, кто заявляет, что проживание в съемной квартире дешевле и выгоднее, забывают о некоторых очень важных вещах. Покупая жилье по ипотеке, вы становитесь его собственником, а, сколько бы вам не пришлось платить за аренду квартиры, прав на нее вы не получите», - говорит Ольга Бубнова. Обязательный ежемесячный взнос при оплате кредита зафиксирован в договоре и не увеличивается, а арендная плата может возрастать даже несколько раз за год в зависимости от желания арендодателей. Если вы выбрали такой договор кредитования, в котором присутствует пункт о досрочном погашении кредита, и это совпадает с вашими возможностями, то очень скоро у вас будет собственное жилье, говорит эксперт.
Сегодня киевляне воспринимают арендное жилье как непостоянное. Однако в большинстве стран мира это жилье имеет тенденцию к увеличению площадей. В Великобритании арендное жилье составляет 60% от всего рынка недвижимости, а в США на долю этой недвижимости приходится около 25%. А В Швейцарии - 43%. Отношение зарубежных граждан к такому жилью совершенно нормальное. Большинство людей в этих странах живут в арендованных квартирах не потому, что не могут купить собственные, а потому, что не хотят этого делать. К тому же арендованное жилье повышает мобильность человека, это еще один из его плюсов, говорит менеджер агентства недвижимости «Кассиопея» Максим Федоров.

Простой расчет
Финансово картина выглядит следующим образом. В среднем однокомнатная квартира, которая стоит 100 тыс. у.е. и при покупке по ипотеке будет обходиться ежемесячно в 1 тыс. у.е. при условии первоначального взноса не менее 20%. Не нужно забывать и о ежегодных страховках, как самого жилья, так и жизни владельца. Аренда подобной квартиры обойдется в среднем в 600 у.е. в месяц. Купив квартиру, человек переплачивает чуть более 400 у.е. в месяц. «Мне кажется, не так уж много, если учесть что в итоге квартира станет вашей, а деньги не уйдут «в никуда», считает Максим Федоров.
Есть и альтернативный вариант аренде и ипотеке, но предполагающий наличие значительных заработков у семьи. Можно купить квартиру на чужие деньги, говорит Ольга Бубнова. «Можно квартиру купить в кредит, сдавать ее, а с банком расплачиваться теми деньгами, которые платят за аренду квартиры! Тогда получится квартира, за которую заплатили чужими деньгами: деньгами арендаторов», - говорит она. Она рассматривает две разные ситуации. Первая, когда у владельца уже есть какая-то недвижимость. Вторая - квартира, которая приобретается заемщиком, чтобы после сдачи в аренду приносить доход - единственная.
В первом случае доходы от аренды могут быть учтены банком при выдаче ипотечного кредита, во втором случае - нет. В первом случае с помощью кредитных средств приобретаемая квартира, закладывается банку, заемщик в нее переезжает, а старую квартиру сдает в аренду. Получаемые от аренды деньги тратит на погашение долга перед банком и по истечении нескольких лет обзаводится второй квартирой за счет арендатора, рассказывает Марина Бубнова.
Во втором варинте заемщик переезжать в новую квартиру не собирается. У него есть деньги на первый взнос, он берет кредит в банке на новую квартиру. «При этом он заранее ставит в известность банк, что собирается эту квартиру сдавать. Берет справку в банке, что банк поставлен в известность, что приобретаемая заемщиком квартира будет сдаваться в аренду и не возражает против этого. Это важно сделать, чтобы банк не воспрепятствовал потом сдаче квартиры», - рассказывает Марина Бубнова. В этом случае, выдавая вам кредит, банк будет учитывать ваши доходы, не считая планируемые от аренды. Вы же, приобретя квартиру и сдав ее в аренду, сможете рассчитываться с банком теми деньгами, которые получаете от сдачи квартиры в аренду.
Как правило арендная плата меньше, чем приходится отдавать в месяц банку за пользование кредитом. Зато, при минимальных своих вложениях, в основном за счет получаемой арендной платы, у вас появляется еще одна квартира.
Но необходимо еще учитывать тот факт, что со временем стоимость квартир растет, а ваша цена зафиксирована в ипотечном договоре. Зато стоимость аренды квартиры растет, и никто не запретит вам ее повышать вслед за рынком. Эксперты утверждают, что уже через 2-3 года если стоимость аренды квартиры будет расти, то ежемесячные платежи банку станут ниже, чем ваш заработок от аренды.
При подготовке статьи были использованы материалы компании BGT consulting.
Источник: «РБК-Украина-Недвижимость »